[나의 첫 자취] 3. 임차인의 권리 당당하게 주장하기

앞선 포스팅에서 나는 무사히 임대차 계약을 마쳤다.

임대차 계약만 끝나면 모든 게 해결되는 것인가? 

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[나의 첫 자취] 2. 임대차 계약 시 주의할 것 feat. 책 추천

 

 

이제 입주일부터 계약이 끝나는 날까지 살면서 

임대인에게 받는 부당한 요구, 불법적인 처사를 쳐내기 위해서는

내가 임차인으로서 어떤 권리를 행사할 수 있는지를 잘 알아야 겠다.  

 

임대차 계약서를 들고 당장 행정복지센터로 가야하는 이유?

전입 신고, 확정일자 부여. 이 두 가지를 끝내야 한다.

시기: 잔금을 모두 치르고, 주택의 인도(임차주택에 거주 또는 이삿짐을 옮겨놓는 일)을 완료한 날

준비물: 주민등록증, 임대차 계약서 원본(사본은 불가함)

장소: 임차주택 주거지 관할 주민센터   

• 전입 신고의 효과: 주택의 인도와 전입 신고를 마쳤을 때, 그 다음날 오전 0시부터 임대차 계약의 유효성을 제 3자에게 주장할 수 있는 대항력이 생김.
• 확정일자 부여의 효과: 임차주택이 경매에 넘어갔을 시 확정일자 순위에 기준하여 경락대금 내에서 보증금을 지급받을 수 있는 우선변제권이 생김. 
• 유의할 점: 대항력이 없는 확정일자는 아무런 힘을 발휘하지 못한다.  

 

대항력은 무엇이고, 언제 생기는가?

주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 계약을 한 후,

1. 주택의 인도(ex. 열쇠를 넘겨 받기, 이삿짐을 옮겨 놓기, 실제 거주)
2. 전입신고

이 두 가지를 마친 때에는 그 다음날부터 제 3자(임대할 권리를 승계한 자)에게 대항할 수 있는 효력(대항력)이 생긴다고 규정하고 있다. 

 

따라서 계약기간 중에 매매로 집주인이 바뀌더라도, 

대항력이 없었다면, 새 집주인에게 이전 집주인과의 임대차 계약이 유효함을 주장할 수 없지만

대항력이 생긴다면, 새 집주인에게 이전 집주인과의 임대차 계약이 계속 유효함을 주장할 수 있다. 

 

우선변제권과 최우선 변제권은 다른 걸까?

대항력을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면,

임차주택이 경매(또는 공매)에 넘어갔을 경우 그 확정일자에 기준하여 순차적으로 보증금을 지급받을 수 있다.

이를 우선변제권이라고 부른다. 

 

우선변제권을 가진 임차인은 등기를 하지 않아도 민법 상의 전세권 등기를 한 것과 같은 효력을 갖게 된다. 

원래는 물권이 채권보다 앞서지만, 우선변제권을 얻으면 채권이 물권과 동일한 효력을 갖게 되어 물권과 동등하게 맞서 싸울 수 있게 되는 것이다.

• 물권: 특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리. (사람->물건) 근저당권이 해당됨.
• 채권: 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리. (사람->사람) 임차권이 해당됨.

한편, 확정일자가 필요하지 않은 우선변제권이 있다. 이것이 최우선변제권이다.

소액으로 보증금을 치른 임차인은 임차 주택이 경매에 넘어 갔을 때 여러 근저당권자 등보다 우선하여 보증금 중 일정 금액을 배당받을 수 있다. 

소액의 기준은 서울특별시, 광역시 등 지역별로 다르다. 변제받을 수 있는 '보증금 중 일정 금액' 또한 지역별로 다르니 잘 알아보아야 한다.

• 우선변제권: 임차인(나)보다 후순위인 채권자 등에게 대항할 수 있는 권리 
• 최우선 변제권: 임차인(나)보다 앞선 순위의 채권자 등에게도 대항할 수 있는 권리 

 

임차인의 권리와 의무는 뭐가 있을까?

임차인에게는 6가지 권리와 3가지 의무가 있다. 

• 사용 수익의 권리: 임차주택을 유지, 수선해줄 것을 임대인에게 적극적으로 요구할 수 있는 권리 
• 차임감액청구의 권리: 임대인에게 차임의 감액을 청구할 수 있는 권리 (사문화)
• 부속물매수청구의 권리: 임대인의 동의를 얻어 설치한 것은 임대차 계약이 끝난 후 임대인에게 사줄 것을 요구할 수 있음. 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 일방적인 의사표시로도 법률 관계의 변동을 발생시키는 권리. (형성권) 
• 유익비상환청구의 권리: 임차인이 임차주택의 가치를 증가시키기 위해 돈을 썼을 때, 계약 종료 시에도 그 증가된 가치가 뚜렷하다면 비용을 청구할 수 있음
• 필요비상환청구의 권리: 임차일이 임차주택의 보존에 관한 비용을 지출했을 때는 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있음. 임대인의 동의를 얻지 않고 쓴 비용도 포함되나, 임대인이 돈을 못주겠다고 하면 민사조정으로 가는 수밖에 없기에, 미리 수리가 필요하다고 임대인에게 알린 뒤 임대인이 고쳐줄 때까지 기다리는 것이 일반적임. 
• 주택하자에 대한 차임감액 청구 및 해제의 권리: 주택에 하자가 있어서 사용에 불편을 겪는 경우에는 해당 주택을 사용수익할 수 없게 된만큼 차임을 깎아달라고 할 수 있음. 

• 차임 지급의 의무
• 임차주택 보존의 의무
• 반환 및 원상회복의 의무: 임대차 계약 종료와 함께 해당 주택을 원래 상태대로 반환해야 할 의무