[나의 첫 자취] 2. 임대차 계약 시 주의할 것 feat. 책 추천

앞선 포스팅에서는 내가 살고 싶은 집을 정하는 과정을 다루었다.

https://mice-nlp.tistory.com/198

[나의 첫 자취] 1.월세 자취방 찾기

 

원하는 집에 가계약을 건 후, 계약일까지 2주의 시간이 주어졌다. 

집주인과 중개사, 내가 3자 대면해서 승부를 보는 이 날, 이중에 약자는 당연 나다. 

 

확정일자? 특약? 대항력? 우선변제권? 중개보수? 잔금? 이런 용어를 아무 것도 모르는 사회 초년생이 

눈 뜨고 코 베이지 않으려면 나는 철저히 공부하고 계약에 임해야 했다. 

 

이때 아주 도움이 되었던 소중한 책을 소개한다. 

어서와 전월세는 처음이지?

어서 와, 전월세는 처음이지? : 네이버 도서

 

• '중개사고 손해배상책임 보증 2억원'은 의미가 있는 걸까?

그렇지 않다. 1. 소송을 통해 개업공인 중개사가 과실을 입증해야 하고 2. 손해배상책임범위 (0~100%)가 확정된 판결문을 보험사에 제출해야 3. 2억원 이하의 금액을 보상받게 된다. 

이러한 과정이 녹록하지만은 않기 때문에, 중개사 보증보험을 맘놓고 믿으면 안된다.  

 

• 중개 보수는 얼마를, 언제 줘야 하는 걸까?

임대차계약 체결이 이루어져야 중개보수를 의뢰인에게 청구할 수 있다. 거래 당사자(임대인 임차인) 간의 계약이행여부(중도금/잔금의 지급여부)는 중개수수료 지급과 상관이 없다. 

계약 체결 후, 거래 당사자 간의 의사에 따라 계약이 해제되는 경우에도 중개보수를 지급해주어야 한다. 

반대로 계약 체결이 완료되지 않았다면 중개보수를 지급하지 않아도 된다.

 

중개보수는 거래금액의 0.8% 이내에서 각 시도의 조례로 요율 및 한도액을 정한다.

거래금액이란

-전세계약의 경우 전세금(보증금)

-월세계약의 경우 보증금+(월세*100)

-월세계약 거래금액이 5천만원 미만인 경우에는 보증금+(월세*70)이 된다.

 

거래금액에 상한 요율을 곱하면 최대로 낼 수 있는 중개 보수가 된다. 

상한 요율은 아래 계산기를 통해 계산 가능하다. 

부동산 중개보수 계산기 

부동산 중개보수 계산기 : 네이버 통합검색

 

• 등기부등본으로 뭘 확인해야 하나? 

임대차 계약을 체결하기 전, 임차하고자 하는 집에 빚이 얼마나 설정되어 있는가를 따져보는 작업. 이른바 권리분석을 해야 한다. 이때 필요한 서류가 등기부등본이다.

 

1. [을구]에 가압류, 압류, 가처분, 가등기가 없어야 한다.

-가압류: 채무자가 자기 재산을 마음대로 처분하지 못하게끔 하는 법적 강제적 조치. 채권자 입장에서 채무자가 자기 재산을 팔고 튈 것 같은 조짐이 보일 때 걸 수 있다.   

-압류: 행정기관이 채권자인 가압류. 세금이 체납될 경우 걸 수 있다. 

-가처분: 금전 외 특정 청구권의 집행을 보전하기 위해 활용되는 것. 집주인이 다른 사람에게 집을 팔고도 집문서를 넘기지 않고 이중으로 파는 것을 막을 수 있음. 

-가등기: 본등기 전 순위 보전을 위해 임시로 등기를 해두는 것. 임차 기간에 가등기가 본등기로 전환되어 집주인이 바뀌면 임대차 계약 내용을 현 집주인에게 주장할 수 없어짐.  

 

2. [을구]에 표시된 근저당권 액수, 확정일자 현황에 표시된 보증금 내역을 모두 더한다. 이 금액이 임대차 계약 체결 시 나보다 앞선 권리자들의 채권총액이다. 

집의 현 시세를 확인해서 나중에 경매 낙찰이 되었을 때, 낙찰가가 앞선 권리자들의 채권 총액보다 적으면, 내 보증금은 떼이게 되는 것이다. 

 

• 누구와 계약을 체결해야 하는가?

1. 상대방이 집주인인 경우, 등기부 등본 [갑구]에 표시된 신분과 일치하는 지 확인한다. 

2, 개업공인중개사 또는 대리인과 계약을 체결 하는 경우, 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다. 소유주의 가족이 대리인이더라도 예외는 없다. 

3. 명의 신탁자가 아닌 명의 수탁자와 계약을 체결하는 것이 적법하다. 만약 명의 신탁자가 계약을 체결하러 오면 명의 수탁자로부터 받은 위임장과 인감증명서를 요구해야 한다. 

 

• 임대차 계약서를 쓸 때 주의할 점은 무엇인가?

계약하는 집이 다가구 주택인 경우, 소재지란에 호수를 표시하지 않아도 되지만

다세대 주택, 공동주택인 경우, 호수를 반드시 명기해야만 한다. 

 

임대차 계약 기간은 2년이 아닌 1년으로 하는 것이 임차인에게 유리하다.

어차피 '주택임대차보호법' 보호 아래 2년까지 살 수 있기 때문이다.

 

관리비 부담에 대한 합의가 되어야 한다.

또한 이전 임차인이 납부하지 않고 간 관리비 및 공과금 처리를 미연에 방지하기 위해 

'입주 전 기간의 관리비 및 공과금 미납 부분에 관해서는 임대인이 책임을 진다'라는 약정이 필요하다.  

 

• 계약금과 해약금은 어떻게 책정되는 것인가?

계약금은 보증금의 10%로 정하는 것이 관행이며, 계약금=해약금이 된다.

임대차 계약이 완료된 이후, 당사자 간 해약 시 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 두 배의 금액을 상환한다.

해제할 수 있는 기간은 '한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(임차인의 중도금/잔금 지급)'이다.

 

+ 임차인이 잔금지급일까지 중도금/잔금을 지급하지 않으면 바로 다음날에 계약을 해제 하지는 않는다.

임대인이 임차인에게 상당한 기간(1주~2주)의 기간을 정하여 지급할 것을 독촉하고, 그 기간이 경과하였을  때 해제할 수 있다.  

+ 가계약금은 민법 상 존재하지 않는 개념이지만, 계약의 명목이 아닌 단순히 집을 찜할 목적으로 지급하였다면, 계약 이행이 되지 않았을 때 그냥 돌려주라는 법원 판결이 있었다. 

 

• 특약에는 어떤 내용이 들어가야 임차인에게 유리한가?

너무 무리한 요구는 임대인으로 하여금 계약을 하지 않게 만들 수 있다.

그리고 요구해도 받아주지 않을 가능성도 있다.

실제로 내가 수리가 필요한 부분을 입주 전 미리 해달라고 특약 사항을 요구하였으나 구두로 보수해주겠다는 약속만 받을 수 있었고 특약에 적어주지는 않았다.

 

• 계약할 시 대화 내용을 녹음해도 되는가?

녹음을 하는 사람이 대화의 당사자라면 상대방 몰래 녹음을 해도 괜찮다. 

 

 

 

다음 포스팅에서는 계약 이후 해야하는 것들(주소이전, 확정일자 부여, 이사, 연말정산)과 임차인으로서 집주인에게 요구할 수 있는 권리에 대해 알아보도록 한다.